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原创疫情下,房企洗牌太惨烈,谁能穿越逆周期?

2020-11-27来源:未知阅读: 0

原标题:疫情下,房企洗牌太惨烈,谁能穿越逆周期?

作 者:潘磊

来 源:正和岛

“我太年轻了。”

当本月美股第一次“熔断”、布油跌破30美元后,“股神”巴菲特12日接受雅虎财经专访称,虽然自己活了89岁,但都没见过这种(市场波动)场面。

相对于巴菲特更多地关注美股,宏观经济学家任泽平也发文称“我们站在新一轮经济危机边缘”。

这都是新冠病毒引发的蝴蝶效应。

为了对新冠疫情刮骨疗伤,东方大国祭出了超常规手段,战“疫”取得了阶段性的重大胜利,但与此同时,类似于房地产等行业遭遇不可避免的短暂“停摆”后,“救市”的声音再次出现,个别城市甚至上演了“秒宣——秒撤”的“政策一日游”。

但“房住不炒”的铁律未变——3月初央行和财政部、银保监会召开金融抗疫会议,明确提出不会把房地产作为短期刺激经济的手段。

这意味着政策反转的可能性几乎不存在,再结合疫情黑天鹅对于行业的深度影响还未完全显现,一场有关房地产行业的自我调整不可避免。

通俗地说,就是洗牌。

这为类似于碧桂园这样掌握了行业话语权的头部房企,提供了放大自己影响力的机会,因为充沛的现金流、对三四五线潜力市场的深度价值挖掘,以及多元化的经营模式,对冲了行业政策持续收紧和新冠疫情突发事件带来的风险,同时对于行业调整也早已习以为常,不惧洗牌。

这是打上了碧桂园标签的“长坡厚雪”。

但对于TOP30以外的,被归于“others”一栏的房企来说,更多的就是“生存,还是毁灭”的抉择了。

01

洗牌

据统计,2019年全国有超过525家房企破产,而今年前三个月,又有上百家房企破产,行业洗牌非常惨烈,对于一些房企来说堪称灭顶之灾,并以此作为筹码向政府哭穷求援,或者寄望于政策开口子。

但这是个案,而非行业事实。

前面已经说了,“碧桂园”们都活得挺好。

而惧怕洗牌无非出于几种心理:要么是牌面不佳,要么是家底不厚,要么是水平太臭,所以才指望“救市”尽快落地后,能够免费或者以极小代价拿到一个外挂,继续混迹在地产江湖。

这就是房地产版的《小马过河》,碧桂园们就是小马,在不断地过河中完成崛起,而其他只知道呼救的房企只能是动不动就大呼小叫的松鼠。

这是对未来两种完全不同的打开方式,或者叫生存方式,所以对于 “危机”的理解也截然不同。

没准备是危,有准备是机。

所以某种程度上,TOP房企甚至还盼着洗牌。“未来房地产市场显然只属于前30强”,某知名房地产企业大佬曾如此感慨。

行业集中度提升带来的“马太效应”是一个普遍规律,适用于几乎所有行业。

比如美国曾有超过1500家车企,但现在只剩下通用、福特、克莱斯勒和特斯拉等寥寥数家。中国也曾有上千家车企,但目前90%的汽车由排名前十的车企生产,其他多数都是“僵尸车企”。

零售行业也类似,之前多如牛毛的连锁商超,现在形成了华润、物美、沃尔玛、家乐福等头部企业。

电商在这方面就更明显,曾经的凡客、新蛋差不多走进了历史,天猫、京东和拼多多占据了行业头部。

不难理解。因为相对于区域性的小车企,或者小超市,全国性的大企业在技术和产品研发、品牌形象、供应链、销售网络、市场营销、融资能力等方面均占据较大优势,在优胜劣汰的过程中,往往也占据了制高点。

行业资源是有限的,不可能永远分散配置,而是必然走向“二八定律”。

房地产行业也类似,所以TOP房企的选项非常多——既可以利用自己充沛的现金流推进收购,也可以选择继续持有现金流,提升运营质量,相对轻松地穿越行业逆周期。

对于资本市场的投资者来说,这是梦寐以求的标的。尤其是随着年度财报季的到来,投资者得以窥见真正的行业大白马。

比如碧桂园。

02

硬核

碧桂园3月27日发布的财报堪称“硬核”。

权益合同销售额达到了5522亿元,权益销售面积6237万平方米。

这两个业绩指标确保碧桂园位列全行业TOP3。

但对于碧桂园来说,“规模”仅仅是一个方面。

作为一家上市公司,在投资者最为关注的盈利方面,碧桂园的表现也远远跑赢大市——全年营业收入超过4859.1亿元,同比增幅28.2%,毛利润1266.4亿元,同比增幅23.6%,净利润612亿元,增幅超过26%,归属于上市公司股东的应占净利润也达到了401.2亿元,同比增长17.6%。

一组彪悍的数据,成就了一头现金奶牛,而且直接把碧桂园送上了观点指数研究院3月份发布的中国上市房企盈利能力TOP10榜首,息税前收入、权益回报率和归母净利润分别超过了97%、91%和近100%的候选房企。

原创疫情下,房企洗牌太惨烈,谁能穿越逆周期?

强劲的盈利表现也让碧桂园手中持有的现金流创下历史新高,达到了2683.5亿元,再加上还有3167.9亿元未使用的银行授信额度,相对于1163亿元的短期债务和3696亿元的负债总额(含短期债务),让碧桂园的资产负债表极具诱惑力。

还有一点值得一提,即2019年度碧桂园的净资产收益率接近30%,在《财富》全球500强上榜房企中同样排名榜首。

这是一个颇具标签意义的数据,因为在投资者看来,判断一家企业获利能力高低的最佳指标就是净资产收益率,越高越代表公司资金回报率高,运营效率高,也能为公司股东创造更多价值。

而最为重要的是,这还只是2019年的业绩。

考虑到碧桂园在年报中披露的超过7000亿元的已售未结收入,以及高达2683.5亿元的现金流和3167.9亿元的未使用授信额度,这使其在这场波及整个行业、接连遭遇逆周期和疫情黑天鹅暴击的“自我调整”中,处于进退自如的有利位置。

03

蓄势

现金已经成为唯一的珍贵商品。

从银行机构,到投资者,再到企业囤积现金的迹象表明,金融市场一波去杠杆化的浪潮正在酝酿,2008年金融危机的魅影闪现在波谲云诡的资本市场天空。

碧桂园不同,因为财报显示它的账上趴着将近2700亿元的现金。

讲究“稳健”和“精细化运营”的丰田汽车,也许能带来一些启示。

丰田极为擅长利用行业逆周期带来的额外机会——在进入中国市场的前十年,很多车企都在行业上升期囤积了巨量产能,但丰田对于扩张表现得相对谨慎,稳健为先。

但是当2018年开始中国汽车市场进入下行通道,一些车企的产能出现空转时,完成了品牌和实力积累的丰田却开始上马产能,合计新增产能超过70万辆。

这是丰田版的“别人贪婪我恐惧,别人恐惧我贪婪”,所以才能以超过1700亿美元的市值问鼎全球车企排行榜榜首。

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看到丰田穿越周期的操作手法,碧桂园口袋中2683.5亿元的现金余额和未使用的3167.9亿元的授信额度,意味着什么?

考虑到疫情,这首先是一颗定心丸——无论是对于碧桂园,客户还是投资者而言,都是如此。

然后也可以学习跨界经验,在逆周期中收集一些优质的低价筹码,比如增加土储,或者直接进行并购,增厚存货价值,以及继续推进设计、物业、教育甚至机器人、现代农业等“全产业链覆盖”的布局,发掘新的盈利增长点。

另外,还有一个颇为重要的环节是,在行业上升期,一个发展迅速的企业很难停下来从运营和管理的角度提升效率,但是当行业调整周期到来时,却在客观上提供了一个机会,从内部协同效应和精细化运营角度审视自身发展遇到的“熵增定律”,从而在逆周期中完成轻装上阵,在下一个行业高峰站上潮头。

这就是蓄势,也为2020年甚至未来的业绩向上预留了极具想象力的弹性空间——因为中国的城镇化是一个漫长的过程,提供了一个空间足够的“长坡”,以及“厚雪”。

04

修养

修养对于企业来说属于软实力,更多时候会被称为“有温度”。

碧桂园的各种捐赠已经超过了64亿,而刚刚发生的,就是这场还未完全结束的“战疫”。

1月23日武汉“封城”,24日碧桂园就捐出了1亿元,以及当时极为紧缺的6万只医用防护口罩。

后来捐赠金额翻倍至2亿元,至于口罩,碧桂园索性自己搞出了四条口罩生产线。

机器人业务也用上了。

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碧桂园的集装箱煲仔饭机器人,免费为武汉、鄂州的医护人员提供煲仔饭配餐服务,这让人们对于碧桂园的认知更加科技化、立体化。

这种多元印象不会马上产生所谓的“效益”,但却能在无形中大幅减少转型升级时代业务进阶的市场教育成本,同时也是在品牌层面持久竞争力的来源。

所以一个超级企业的诞生,从来都不是偶然的,因为世上不存在巧合,人们往往只关注马云遇上了孙正义,黄铮认识了段永平,但却忽略了马云曾四处推销他的中国黄页,而黄铮也是出自于杭州外国语学校的高材生,甚至还帮过丁磊。

对于碧桂园来说,这是其实力养成的一部分。

而在对抗一场未知病毒的战争中,实力绝对是一个企业泰然处之的最强大武器,无论是硬实力还是软实力。

因为无论呼救还是自救,都需要筹码,实力就是最大的筹码。

这很现实,但贵在真实。

所以在这场被描述为“危机边缘”的险境中,房企并没有什么真正的选择——要么规模大到了“大而不倒”的地步,要么手里储备了足够的粮草,如果做不到,那就只能在这一轮周期调整中沦为马太效应的牺牲品,成为行业资源集中过程中无数籍籍无名的“分母”。

对于一些房企来说,这是绝望的冬天,但对于另一些房企来说,这是希望的春天。

这不完全是坏事。

因为集中度提升是一个行业成熟的标志之一,同样也是自我修养的一部分。

具体到企业层面,对于碧桂园来说,不必耽于所谓的规模第一,运营质量第一才是经营永续的护身符,至少这次疫情或者这个行业逆周期,已经生动展示了这一点。

因为只有当持续高质量的实现精细化运营时,所有的第一,都将不期而至——这也是一个超级房企的自我修养,或者是“长坡厚雪”的养成过程。

一切过往皆为序幕。

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