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商业观察⑫|名门地产的信托票圈与发展解密

2020-11-27来源:未知阅读: 0

原标题:商业观察⑫| 名门地产的信托票圈与发展解密

商业观察⑫|名门地产的信托票圈与发展解密

中房报记者 李燕星 | 北京报道

5月6日,一则郑州名门郡景小区业主5年拿不到房产证的消息将其背后开发商名门地产(河南)有限公司(以下简称“名门地产”)推至幕前。

这家起家河南的房地产企业也曾因为商丘名门城办不下房产证、中牟名门紫园失信学位房、郑州万千世纪城违规销售等事件,被消费者诉诸监管部门。

无证预售或者房产证难落实近年来看似不少,实际折射的却是名门地产为回笼资金而提前推盘的算计。在河南房地产市场名门地产最多被提及的也是其资金紧张问题。

其实饱受质疑的名门地产家底殷实。公开资料显示,其拥有土地储备3万多亩。3万多亩概念是什么?折合2000万平方米,这个数字显示在中国房地产报推出的《2019房企土储面积TOP50榜》上的位置37位,甚至超过首创地产、中交地产等房企。

这意味着,名门地产并非普遍因行业洗牌而受到冲击的地方小房企之一,其发展路径与所遇困境另有他因。

低调壮大

拥有3万多亩土地储备的名门地产是如何壮大的?

企查查信息显示,名门地产成立于1998年,发展一直较为平稳。2008年,名门地产以地产企业纳税第3的成绩晋升河南地产开发企业第一军团。

到了2014年,名门地产发生了一次股东变动:原股东兴达房地产和兴达投资从股东层面退出,河南智兴有限投资有限公司(以下简称“智兴投资”)进入且100%持股。名门地产董事长和法定代表人也由兴达系掌门人宋金兴变成智兴投资高管孙群堤。

事实上,宋金兴依旧是名门地产实际控制人,兴达系与名门地产仍旧在其他企业中密切相连。比如南阳纺织厂,就是由名门地产与兴达投资分别持股;河南兴达名门商业管理有限公司,同样由兴达投资与名门地产分别持股。类似股权交织模式并不鲜见。

名门地产两相股权更替之际也是其踌躇满志之时,在河南省内开启一轮土地猎金。几个值得一说案例是,2013年,经过214轮竞拍,名门地产以8.08亿元摘得洛阳九都路附近101.24亩土地,刷新洛阳当年单价“地王”纪录;2014年,经过125轮角逐,名门地产以2.97亿元拍得郑州当年首个限价房地块,并签约郑州西流湖项目,试图在城市旧改项目中发力。

可以看到,名门地产对当时自身拿下“地王”的资金实力、限价下商业运作能力,以及操盘旧改项目的能力,都颇具信心。

2014年后,名门连续接手郑州多个城中村改造项目,体量很大。从2014年底郑州26个城中村改造项目操盘来看,单名门地产就拿下3个,包括二七区张魏寨、孙八寨、金水区押砦,数量与当年建业地产、恒大地产持平,超过其他外来房企与本地房企。

在此基础上,名门地产于2015年提出冲击百亿目标计划,立足郑州,深耕已进驻城市。2014年全国百亿房企只有80家。至此,名门地产在河南省内版图更加扩大,立足郑州,辐射洛阳、安阳、驻马店、南阳、平顶山、商丘等地市,以及在河北、北京等地也有了少量投资。

无从考证2015年名门地产是否实现其百亿梦,但是从近几年数据来看,名门地产表现强势,不断拿下郑州多个旧改项目,且业绩遥遥领先。比如2018年上半年,名门地产郑州区域销售额近40亿元,河地省内排名第5,超过外来房企万科地产、融创中国等;2018年名门地产销售面积在河南省排名第4,超过绿地、鑫苑置业、金科等房企。

信托之忧

高歌猛进之下,名门房产也暴露出一些资金隐忧,比如拖欠工程款、违规销售等。较之更明显的或者说更深层次的,则是兴达系信托融资问题暴露。

兴达系善用信托融资,通常为“债加股”模式,为其扩张填充底气。早在2014年名门地产股权更替之前,其股东兴达房地产与兴达投资就已经开始运用信托融资输血。

2010年,名门地产与中融国际信托合作,后者发行规模1.54亿元名门驻马店风光城市广场股权投资集合信托计划,募集资金用于受让名门地产(驻马店)有限公司股权,向项目公司增资并取得97%股权。

2012年9月,兴达投资及孙群堤等人还与大业信托签订《股权收益权转让及回购协议》,约定兴达投资孙群堤等人将兴达房地产股权收益权转让给大业信托,大业信托支付转让价款3.02亿元。兴达投资向大业信托支付相应股权收益,兴达投资则按协议约定向大业信托公司回购此股权收益权,并支付回购款3.02亿元。

同时,兴达房地产海与大业信托签订《房屋所有权抵押合同》,将其位于南阳市卧龙区4.93万平方米的房屋所有权及土地使用权抵押给大业信托。

正是依靠出售股权收益权、到期申请回购的“明股实债”模式,兴达系完成了短期闭环融资,支撑了前期土地积累。同时可以发现,智兴投资孙群堤等人与兴达系关联早在名门地产股权更替之前就已经存在。

不过,这一信托融资模式在名门地产高速扩张时期也显现问题。比如上述兴达系与大业信托回购协议约定期限为36个月,即2015年9月到期,但兴达系与孙群堤等并未按时回购,而是签订附属协议将回购期延长至48个月。

但直到48个月期满,兴达系与孙群堤等依旧未能如期回购,因此被大业信托诉诸法庭。至此再看36个月期满时兴达系动作,颇有亡羊补牢之意。

由于大规模信托融资,兴达系及名门地产对外投资企业或企业控股企业出现一个现象,即多数企业的控股股东在信托融资存续期间变为信托公司本身。

比如名门地产曾经对位投资的郑州名望置业有限公司,法定代表人仍然是孙群堤,但现已由北京国际信托有限公司100%控股;再如名门地产历史对外投资的中牟名基房地产有限公司法定代表人孙群堤,同样由北京国际信托100%控股;还有名门地产曾投资郑州名门城房地产有限公司,已由中融国际信托有限公司100%控股。

反过来看,信托公司强势入驻与兴达系回购违约,侧面印证其当时资金窘境,随之而来的违规销售与拖欠工程款也就变得不难理解。

但信托融资的好处在于,给了名门地产相对好看的财务报表,比如在个别信托融资方案中可考的数据,名门地产2016年净资产107.48亿元,资产负债率40.35%,这个数字远低于2016年中国房地产企业平均资产负债率77.24%。

两条腿走

成绩与问题均加速显现,对于名门地产来说像一把双刃剑。但不可忽视关键信息是,名门地产在2015年不仅提出百亿目标,还提出“全面转变经营管理机制”。

一个变化是,名门地产开始加速走出河南。除了已经进驻的河北与北京,2015年以后名门地产更加看重粤港澳大湾区掘金机会。

在粤港澳大湾区,名门地产2016年12月16日折桂深圳中心罗湖区土地;另外,2019年5月7日,龙岗区城市更新和土地整备局发布的《坪地街道坪地中心社区石灰围片区城市更新单元计划》显示,深圳岳湖岗村片区更新单元的申报主体为深圳市晨兴房地产开发有限公司,实际为名门地产河南有限公司为了介入深圳旧改,于2016年成立的全资控股的一家子公司;名门地产控股的深圳市亿兴房地产开发有限公司和深圳名成房地产开发有限公司也均于2016年成立。

名门地产此前与中植集团的一则合作公告中也显示,名门地产将通过此战略合作,进一步加快推动公司多元化业务拓展,继续深耕中原大地,并在粤港澳大湾区建设的历史机遇中占据市场先机。

另一个变化是,一直在一级土地市场持保守心态的名门地产开门合作了。

2016年11月23日,名门地产与前海基金联手,通过旗下郑州金运置业有限公司分别以8.73亿、1.89亿连下两城,拿下郑州土地市场两宗地。

同样在2016年,名门地产与碧桂园开始战略合作。这在当时郑州房地产市场掀起热议。彼时碧桂园河南区域总裁杨海波表示,看重名门紫园和名门翠园的核心位置与教育资源配套优势,双方会进行全方位战略合作。

此后,双方联手拿地动作变多。2019年,名门地产和碧桂园用过联合成立的郑州中贯新城置业有限公司(以下简称“中贯新城”),以起始价2.65亿元拿下郑州刘东路西、九冶路北地块;2020年1月5日,郑州中贯新城以4.28亿元拿下郑州振兴路东、芦庄路南地块。

不过,支撑名门地产进击拿地的,依然是信托融资模式。

可以看到,2018年8月4日,光大信托发布汇安1号集合资金信托计划,用于收购深圳市名众房地产开发有限公司65%股权以及深圳水头沙项目与五金厂项目,24个月投资期满后,由名门地产制定第三方收购信托计划持有项目公司对应比例股权,实现退出。

光大信托只是其一,细数名门地产以及兴达系今年信托“票圈”,仍旧在继续扩大:大业信托、中融信托、光大信托、北京信托、百瑞信托、四川信托一一显现。

总体来看,相比2015年之前信托投资周期,目前名门地产所签订的信托计划周期普遍变短,加之监管层面对信托融资的加紧管控,这对其来说也是新挑战。

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